Схема планувальної організації забудови ділянки – обґрунтування, як і де отримати

Щороку все більше і більше людей переїжджають в приватні будинки, збудовані власними силами. Проте одного права володіння земельною ділянкою і ресурсами, достатніми для зведення житла, буде недостатньо. Щоб споруда була законною, необхідно підготуватися до будівництва документально. І часто для збирання та оформлення паперів потрібно більше часу, ніж на весь процес будівництва будинку загалом. Але це необхідні заходи, так як без потрібних документів міські власті вважатимуть будівля самовільною забудовою, і будуть праві його знести. Схема планувальної організації забудови ділянки – необхідний папір, на основі якої оформляється інша дозвільна документація.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Без схеми планувальної організації дозвільної документації далеко не заїдеш

Що таке схема планувальної забудови ділянки

СПОЗУ (СПЗУ чи схема планувальної організації забудови ділянки) – офіційний документ, на основі якого видається дозвіл на забудову земельної ділянки. Він складається з графічної схеми і пояснювальної записки, яка містить основні технічні параметри. Об’єкт будівництва (як правило, будинок) позначається кресленням на зображенні ділянки і знаходиться в межах його кордонів. Також на схемі обов’язково містяться всі інженерні комунікації, які є в плані побудови.

Повні вказівки до складання СПОЗУ і нормативна база регламентується Постановою Уряду РФ N87, прийнятим у 2008 році.

СПОЗУ потрібно для різних видів об’єктів капітального будівництва. Вони відрізняються за цільовим призначенням і способами подальшої експлуатації на:

  • виробничі (включаючи будинки для оборони і забезпечення безпеки) без лінійних об’єктів;

  • невиробничі (будови, які відносяться до житлового фонду, соціального, комунального, побутового і культурного призначення), а також інші об’єкти, що не використовуються у виробничих цілях;

  • лінійні об’єкти, які включають дроти, труби, залізні дороги та інші комунікації.

Схема може знадобитися для:

  • початку забудови земельної ділянки;

  • для реконструкції, перебудови або інших додаткових будівельних робіт;

  • для зміни проекту, який вже почав реалізовуватися, чи був частково побудований, для затвердження правою міською адміністрацією.

Повний список об’єктів, для будівництва яких необхідно попереднє складання СПОЗУ, регламентується Положенням про склад розділів проектної документації та вимог щодо їх змісту.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Схема може знадобитися для різних будівельних об’єктів

Які є вимоги до СПОЗУ в 2019 році

Графічна частина документа являє собою схематичне зображення об’єктів будівництва, нанесених на папір. Розміщуються, як побудовані елементи, так і ті, які плануються до забудови. Також на схемі позначаються розташування основних комунікацій і дороги до об’єкту.

Вимоги до організації СПЗУ ідентичні до регламенту виконання містобудівного плану. Саме на основі останнього робиться схема земельного наділу і розробляється подальше розташування об’єктів капітального будівництва. Містобудівний план території розробляється власником землі самостійно. Його можна отримати в місцевій адміністрації, попередньо звернувшись з такою заявкою.
Містобудівний план надає таку інформацію:

  • перелік дозволених цільових призначень земельної ділянки;

  • регламент містобудування;

  • технічний потенціал наділу, наявність і можливості її приєднання до капітальних інженерних мереж;

  • вимоги, яким повинен відповідати об’єкт будівництва, а також його дозволені параметри і розташування;

  • графічний креслення наділу.

З моменту надання містобудівного плану адміністрацією документ буде дійсний 3 роки, після чого його потрібно буде вводити повторно.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Дозвіл діє 3 роки, за цей період бажано встигнути завершити будівництво

На основі вище наведеної інформації формується схема планувальної організації забудови ділянки. Для полегшення складання графічного зображення (схеми) за основу можна і рекомендується брати актуальний містобудівний план масштабу (1:500) або ж топографічну карту земельного наділу.

Щоб план забудови ділянки для дозволу на будівництво був прийнятий міською владою без відмови або доробок, варто дотримуватися таких рекомендацій до її складання:

  • схема повинна бути нанесена на якісну чисту папір у форматі А4 або А3;

  • допускається виконання креслення за допомогою комп’ютерних програм або вручну;

  • при помилку або наявності виправлень зображення слід переробити.

Підтверджується тільки чистовий варіант СПОЗУ. В деяких випадках допускається наявність невеликих виправлень, але тільки за умови, що вони були завірені належним чином. Робиться це за наступним алгоритмом: співробітник адміністрації або уповноважена робить правки, закреслюючи помилки в тексті, а поруч записує коректну інформацію. Вона підписується фразою «Виправленому вірити» та засвідчується підписом виконавця схеми – власника ділянки або його помічника.

Якщо схема виконана вірно і відповідає містобудівній плану, СПОЗУ можна використовувати для отримання дозвільних документів на будівництво.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Наступні документи можна збирати тільки при правильно складеною схемою

На нашому сайті Ви можете ознайомитися з найпопулярнішими в Підмосков’ї ділянками для будівництва заміського будинку. У фільтрах можна виставити бажаний напрям, наявність газу, води, електрики та інших комунікацій.

Якою повинна бути схема

Документ схеми планувальної організації земельної ділянки складається з двох частин – самого зображення і пояснювальній текстової записки. Графічна складова містить наступну інформацію:

  • визначення меж земельної ділянки в точній відповідності з кадастровим урахуванням і межеванием території;

  • позначення контурів і правдивих габаритів планованого до зведення об’єкта із зазначенням його точного місця розташування і відсутністю яких-небудь додаткових внутрішніх приміток;

  • у разі якщо на ділянці вже розміщені певні будівлі, їх також наносять на схему;

  • об’єкти, заплановані під знос для організації нового будівництва, позначаються на схемі з відповідними підписами;

  • якщо на території ділянки по містобудівній плану розміщені особливі зони, наприклад, межі охоронних зон різного цільового призначення, то вони в обов’язковому порядку наносяться на схему;

  • також в цій частині документа позначаються можливі ділянки публічного сервитута1;

  • в кінці необхідно графічно нанести всі інженерні мережі з урахуванням їх пропускної можливості, а також ті місця, де вони будуть підключатися до об’єкта будівництва.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Публічний сервітут може стати перешкодою при будівництві будинку

1Публічний сервітут – документально підтверджена можливість використання частини земельної ділянки для загального (сусідської) використання. Таке може знадобитися, наприклад, якщо немає інших шляхів доступу до іншої ділянки та інших приватних випадках.

Про наявність публічного сервітуту на території земельного наділу багато власників землі знають заздалегідь, так як
для його офіційної установки необхідно:

  • договір, що має юридичну силу, між фактичним власником ділянки і другою стороною, яка потребує оформлення даного обтяження;

  • підтверджується нотаріально;

  • заноситься в Росреестр.

Публічний сервітут є крайньою формою вирішення проблемної ситуації, і застосовується лише в тому випадку, якщо іншого виходу знайти неможливо. Найчастіше зони публічного сервітуту наділяються таким статусом у зв’язку з розміщенням на них важливих комунікацій міського значення (водопроводу або газопроводу). На відміну від приватної форми земель особливого призначення, грошової компенсації за користування землею її власникові не передбачено.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Зразки схем забудови планувальної/реконструкції

Це може бути цікаво! У статті за наступним посиланням читайте про те, що краще купити будинок у котеджному селищі або побудувати самому на окремій ділянці.

Друга частина СПОЗУ – текстова пояснювальна записка. Вона може бути у вільному викладі. Тим не менш, з досвіду взаємодії з місцевими адміністраціями, рекомендується її наступний зміст:

  • технічні та територіальні характеристики ділянки, на якому буде проводитися забудова, а також його опис;

  • всі використовувані дані (в тому числі і економічні), що стосуються запланованої організації території, враховуючи всі маніпуляції з нею: знесення, будівництво, реконструкція і переміщення об’єктів будівництва;

  • проектні дані про приватному житловому будинку, у відповідності з отриманим дозволом на його зведення;

  • перелік усіх робіт з подальшого благоустрою наділу;

  • якщо об’єкт будівництва не житлового, а промислового призначення, то також необхідно вказати технічні обгрунтування до розміщення кожного його будівлі, а також навести схематичне зображення доріг, необхідних для під’їзду до кожного будинку, а також для переміщень вантажів.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Будь-яка схема вимагає супроводу текстової пояснювальною запискою

Вказуючи технічні характеристики забудови обов’язково потрібно вказати наступні параметри будівлі:

  • скільки поверхів буде в будинку (враховуючи також його підземну частину, а також цокольний поверх, мансарду та інше);

  • висота точки в двох вимірах: від відмостки і від коника даху (в розрахунок не беруться труби і виступаючі частини, які можуть бути вище, ніж коник);

  • площа об’єкт індивідуального житлового будівництва за його межами (у цьому випадку виступаючі частини враховуються і розміри беруться за крайнім їх кордонів: гаражів, терасі, ганку і інше);

  • вказується коефіцієнт будівельної площі, який визначається як відношення проекту до площі всієї території;

  • прораховується загальна площа забудови, яка враховує всі випирають і прилеглі об’єкти.

Схема обов’язково повинна бути затверджена власником території або особою, який уповноважив його на створення проекту з відповідної довіреності.

Відео опис

Можна зробити схему планувальної організації земельної ділянки самостійно детальніше у відео:

СПОЗУ своїми руками

Для того щоб скласти СПОЗУ не обов’язково звертатися до фахівців. Його можна зробити і самостійно, повторивши його за зразком з Інтернету. Проте слід розуміти, що навіть якщо і зразкова схема буде схожа на ділянку в реальному житті, все одно доведеться витратити достатньо часу і сил на його адаптацію і відповідність всім вимогам адміністрації.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Самому СПОЗУ можна зробити, але доведеться повозитися підганяючи його за д вимоги

Це може бути цікаво! У статті за наступним посиланням читайте про те, на що звертати увагу при виборі земельної ділянки.

Законодавчо не прописано жодних обмежень щодо того, хто може оформляти СПОЗУ. З цього можна зробити висновок, що цей документ може бути складений будь-якою фізичною або юридичною особою, що володіє достатніми навичками для цього.

Також по Містобудівній Кодексу РФ можна сказати, що створювати СПОЗУ власник повинен за особистою ініціативою, однак, подальшу дозвільну документацію на будівництво без неї він не отримає. Тому в будь-якому випадку креслити схему доведеться в обов’язковому її відповідності з усіма нормами містобудівної документації.

Щоб зробити графічну частину документа знадобляться навички креслення, базові знання в кресленнях, а також за можливості спеціальні комп’ютерні редактори. Для одержання точного уявлення про зовнішньому вигляді зображення до початку роботи потрібно вивчити відповідні зразки з Інтернету. При роботі з паперами слід розуміти, що вони повинні відповідати стандартам містобудування та вимогам до цього типу документів, а також повинні бути побудовані на основі містобудівного плану, виданого адміністрацією. Якщо ці пункти не будуть виконані, то за уповноваженої міською службою залишається право на відмову у наданні дозволу на будівництво.

Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

Невідповідність схеми прийнятим стандартам – вірний відмова в дозволі будівництва

Що стосується вартості, то вона стартує від 3000-4000 рублів за проект. Багато звертаються за допомогою до фахівців, так як людям, які жодного разу не мали справу з кресленнями, може бути досить складно зрозуміти всі вимоги, які необхідно виконати в документі.

При самостійному виконанні документації рекомендується слідувати наступним радам:

  • В основі будь-якого СПОЗУ лежить містобудівний план території, отриманий в адміністрації. Його масштаб і розмірності можна адаптувати до необхідним параметрам.

  • Межі ділянки позначаються лінією, товщиною 0.3 мм, а якщо огорожу збігається з кордонами, про це слід вказати відповідною позначкою.

  • В обов’язковому порядку на кресленні позначаються межі ділянки забудови території. Для позначення застосовується штрихпунктирная лінія з відступом від реальних меж наділу в 3 реальних метра і від головного під’їзду в 5 метрів.

  • Всі лінії майбутнього ІЖС зображуються на кресленні лінією, товщина яких дорівнює 7 мм.

  • Цей алгоритм – найпростіший спосіб реалізації плану ділянки для дозволу на будівництво. До графічного зображення обов’язково додається пояснювальна записка у формі техніко-економічної зведення за проектом. Так як для того, щоб побудувати господарську споруду, не потрібно отримувати дозвіл в адміністрації, наносити їх на схему також не потрібно.

    Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

    До кожної лінії на кресленні свої вимоги

    Це може бути цікаво! У статті за наступним посиланням читайте про те, що вигідніше ділянки з газом або газгольдер.

    Зразки для використання

    СПОЗУ складається з:

    • титульного аркуша;

    • графічного зображення схеми планувальної організації забудови ділянки;

    • пояснювальній текстової записки;

    • додатків (за необхідності).

    Коректний зразок СПОЗУ виглядає наступним чином:

    Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

    Правильний зразок СПОЗУ

    Приклади тексту для обґрунтування планувальної організації земельної ділянки також можна знайти на спеціалізованих ресурсах в Інтернеті.

    Утиліти для комп’ютера

    Найпростіше зробити СПОЗУ в програмних графічних редакторах на основі відсканованого містобудівного плану. Найчастіше для відпрацювання документації застосовують програмний комплекс, призначений для кадастрових інженерів, – АРГО. У неї зрозумілий інтерфейс, в якому можна швидко розібратися. В ньому можна відразу завантажити кадастровий план (доступний на сайті Росреестра), і отчертить всі необхідні елементи, згідно вимогам до СПОЗУ.

    Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

    За допомогою спеціальних програм відповідний СПОЗУ створити простіше

    Хоча програма і платна, кожен може скористатися пробною версією програми на 60 днів, після чого її потрібно буде видалити, або придбати ліцензію. Якщо самостійно накреслити схему не виходить або ж з’явилися проблеми з оформленням пояснювальної записки, можна звернутися до фахівців. Щоб не натрапити на шахраїв і отримати документ вчасно, між сторонами укладається договір на надання послуг. Професіонали роблять комп’ютерну версію ескізу на основі наступної наданої інформації:

    • офіційних документів на земельний наділ;

    • архітектурний ескіз плану передбачуваної забудови;

    • заяви.

    Схема планировочной организации застройки участка – обоснование, как и где получить

    Відповідає всім вимогам схема швидко буде схвалена

    Відео опис

    У відео ще про оформлення СПОЗУ:

    Це може бути цікаво! У статті за наступним посиланням читайте про «Будинок на Землі»: оригінальне рішення від студії Molos Group.

    Висновок

    Вартість готових документів варіюється від міста і організації, яка надає послуги. Як тільки на руках буде коректно зроблений і затверджений міською адміністрацією документ, можна приступати до подальших етапів підготовки та оформлення забудови. Ті, хто не хочуть звертатися в сторонні організації, та не знають, де швидко отримати схему планувальної організації забудови ділянки, можуть звернутися в міське архітектурне бюро.

    Ще трохи уваги!

    Напишіть в коментарях, як думаєте – як ви вважаєте, якщо є така можливість, то можна підготувати СПОЗУ самостійно або краще все ж звернутися за допомогою до фахівців?

    Оцінок 0